中高年層の買換え

jyutaku-loan

最近、郊外の一戸建てを売却して、都心のマンションを購入する中高年層が目につきます。

このような事象は、次のような理由によるものと思われます。

1.子どもが巣立ち夫婦2人だけになったため、広い家は必要なくなった。

2.平均余命の伸長と高齢者の健康状態の改善により、高齢者自身の活動が活発になり、都心に出てより文化的な生活をしたいと望む高齢者が増えた。

3.高度成長期に開発されたニュータウンは高齢化が進み、住みにくくなった。

またそれとは別に、マイホームを売却してケア付きマンションや有料老人ホームに住み替える高齢者も増えています。

これらの計画は、老後のライフプランという観点から、将来悔いを残さないよう留意しながら事を進める必要があります。

(続く)

>>>住宅ローン金利.tokyo/

不動産価格が動いている時期は要注意

jyutaku-loan

購入契約が先行してなかなか買い手が見つからない場合、つなぎ融資の利息が際限なく積み上がっていくリスクがありますが、その時期が不動産価格の下落する時期に重なると、ダブルパンチを被ることになります。

売却価格は、資金計画上最低このくらいは欲しいということではなく、不動産価格の動向や需給バランスなどを見て、専門家とも相談しながら客観的に決めることが必要です。

最初、売却価格を必要以上に高く設定して、小刻みに値引きしていく方法は、さらなる今後の値引きを期待させ、ますます買い手の出現を遅らせることになるので、よい方法とはいえません。

(続く)

>>>住宅ローン金利.tokyo/

売り買いのタイミングがずれると予期しない出費が発生する

jyutaku-loan

1.買いの契約と引渡しが先行する場合

なかなか現在の住居の買い手が見つからない場合は、売りよりも買いの契約と引渡しを先行せざるを得ない場合があり、その場合は、購入物件の支払いのために一時的につなぎ融資を利用することになります。

いつまでも買い手が見つからない場合は、つなぎ融資の期間がズルズルと延びて利息負担が増えていきます。

早めに買い手を見つけるために、やむを得ず売却価格を引き下げざるを得なくなることもあります。

2.売りの契約と引渡しが先行する場合

思ったより早く買い手が見つかり、買主も契約と引渡しを急いでいる場合です。

もし、買主への引渡しが先行する場合は、一時仮住まいをせざるを得ません。

購入物件の引渡し日が決まっていれば、買いが先行する場合のように際限なく負担が積み上がるというリスクはありませんが、家賃や引越し代など予定外の負担が発生することになります。

(続く)

購入と売却のタイミングを合わせるのは難しい

jyutaku-loan

住宅を買い換える場合、売り・買いのタイミングがずれることが多く、その場合は当初予定していなかった出費を強いられることになります。

買換えの検討の段階を、時間を追ってフォローしてみましょう。

1.新たに購入する物件を探す。

2.気に入った物件が見つかったら、今の家がいくらで売れるか、ローンを返済していくら残るか、購入物件の住宅ローンはいくら借りるかなど資金計画を立てる。

3.住宅ローンを借りる場合、わが家の家計でローン返済が可能かどうか検討し、銀行に借入れの可否を打診する。

4.資金計画が固まったら、物件購入について業者と折衝に入る。

5.購入物件が建売住宅やマンションなどの新規分譲物件の場合は、スケジュールが決められていることもあるので、売却もそれに合わせたスケジュールで進めることになる。中古物件を買う場合は、売主の事情に合わせて売却のスケジュールを立てる。

6.現在の自宅の売却を業者に依頼する。

7.購入と売却の契約を締結する。

買換えの動機にもよりますが、一般的には以上のような経過をたどって買換えのスケジュールが進められることになります。

ここで問題になるのは、特に新規物件の場合は「買い」の契約日が固定されてしまうことが多いということです。

売り買いの契約をほぼ同時期に行うことができ、引渡し時期も双方合わせることができれば問題ないのですが、むしろそうでない場合が多いのです。

(続く)

買換え

jyutaku-loan

生涯住むつもりで買った住宅も、いろいろな事情で、ときには買換えが必要になる場合があります。

転勤や親との同居、環境の悪化など当初想定していなかった事情によりやむを得ず買い換える場合もありますし、子どもが結婚して家を出たため広い家が必要なくなった場合など、ライフスタイルの変化による場合もあります。

最近は、郊外の一戸建てを売って都心のマンションに移る中高年層も出てきました。

買換えは、その目的が達成されれば、それでメリットを得たことになりますが、一方で新規取得にはない負担がありますので、それを比較考量してもなお総体としてメリットがあるのかどうか、よく検討することが必要です。

(続く)